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ニーズ・状況に応じて最適な売却方法を選択
不動産売却ではニーズや状況に合わせて、さまざまな売却方法を使い分けることが大切です。売却方法選びによって、損をしてしまうこともあります。こちらでは、福岡市博多区を中心に福岡不動産センターがさまざまな不動産の売却方法についてお伝えします。
ローンの滞納にお困りなら、「任意売却」がおすすめ！
任意売却とは？
任意売却は住宅ローンの支払いが困難に場合に選択肢となる売却方法です。
住宅ローンを利用した物件には抵当権が設定されており、ローンの返済が困難になった場合は債権者により物件の差し押さえが行われます。差し押さえられた物件は競売によって売却され、売却額は債券の回収のために充当されます。この際、物件所有者に物件に差し押さえを拒否する権利はありません。
任意売却は、差し押さえの前に所有者の意思で物件を売却する方法です。差し押さえによる競売では売却額が市場価格より大幅に落ちてしまいますが、任意売却では市場価格に近い額で売ることができます。ローンの滞納から5カ月で競売準備が始まり、さらに5カ月で競売が開始されるため、それまでに任意売却を行わなければなりません。
競売と任意売却の比較表
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の3～5割 | 市場相場と大きく変わらない価格 |
| 返済方法 | 原則として一括返済 | 債権者との交渉によっては無理のない返済スケジュールが組める |
| プライバシー | 裁判所のホームページや新聞、専門誌で情報が公開される | 情報公開の必要がないため、プライバシーを守れる |
| 立ち退き | 買い手が決まった際に決定される期日までに強制立ち退きしなければならない | 立ち退き日について債権者と交渉できる |
| 引っ越し費用 | 売却額が安いため、引っ越し費用を捻出することは難しい | 売却が高いほか、債権者との交渉も可能なため、引っ越し費用を工面することも可能 |
| 取引完了までの期間 | 長期化しやすい | 短期間で終わることが多い |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
投資物件にお悩みの方へ、
「オーナーチェンジ」をご提案！
オーナーチェンジとは？
オーナーチェンジとは、賃貸入居者がいる状態で物件の所有権を転売することです。初めから入居者がいるため、物件の新しい所有者は入居者を募ることなく家賃収入を獲得できます。投資用の一戸建てやマンションを入手する方法として一般的です。
すぐに安定した家賃収入が手に入るという点で投資用の不動産を探している方にとっては魅力的ですが、購入する際には慎重になる必要があります。以前の所有者がその物件を手放すことには、何らか理由があるはずです。単に急ぎで資金調達する必要があるということであれば問題はありませんが、その物件に関するほかの問題も懸念しなければなりません。
管理組合や物件の老朽化といった問題が代表的です。一方で、これらの問題がクリアできれば、投資物件を探している方にとってメリットが大きい方法といえます。
売主目線で考える
オーナーチェンジのメリット！
物件を売却する側にとってオーナーチェンジには以下のようなメリットがあります。
| 物件を早期に資金化できる | 入居者の退去を待つことなく物件を資金化できるため、急いで資金調達をしなければならなくなった場合に最適 |
|---|---|
| 販売活動中も家賃収入がある | 一度空室にして売り出すわけではないため、買い手が見つかるまでの期間も家賃収入を得られる |
| 入居者と交渉する必要がない | 入居者がいる状態で物件を売り出すため、立ち退き料の負担もなく、退去トラブルも起きない |
売却後も住み続けられる
「リースバック」という選択も！
リースバックとは？
リースバックとは、居住している物件を売却し、その後、新しい買主様と賃貸契約を結ぶ手続きのことです。物件を売却することで資金調達でき、さらに家賃を支払うことでその物件に住み続けることができます。
支払っている物件の住宅ローン返済額と周辺の賃貸物件の家賃相場を比較すると、住宅ローン返済額のほうが高額になっている場合があります。つまり、月々の支払で考えると、家賃より住宅ローンのほうが負担が大きいのです。リースバックは、「住宅ローンの支払いが厳しいが、同じ家に住み続けたい」「現金が必要になった」という場合に適しています。
リースバックがおすすめの理由！
固定資産税がかからなくなる
リースバックで物件を手放すことで、所有権がなくなります。つまり、固定資産税の支払い義務もなくなるのです。住宅ローンの支払いに加え、税金の負担によって困窮するケースは少なくありません。固定資産税の負担がなくなり、家賃の支払いのみで住み続けられる点は、メリットといえるでしょう。
老後資金が手に入る
日本では高齢化が進んでおり、老後に備えて資金をためておくことは重要です。不動産売却は老後資金を入手する代表的な手段ですが、慣れ親しんだ住居を手放すことになります。リースバックであれば、同じ家に住み続けながら老後資金を手に入れることが可能です。
物件を買い戻せる
リースバックであれば、将来的に物件を買い戻すことも可能です。ローンや資金の必要性から、大切な家を仕方なく手放すことになるケースは少なくありません。将来買い戻すことを視野に入れ、ひとます経済状況を安定させるためにリースバックを選ぶ方もいます。
認知症など病気リスクにご不安の方へ！安心の「家族信託」
家族信託とは？
家族信託は、財産を家族に託し、管理・処分を行わせる制度です。正式名称は民事信託といい、本来は家族に財産の受託者が限定されているわけではありません。ただし、一般的には家族に託されることが多いため、家族信託という名称が使われています。
家族信託を利用することで、スムーズな財産管理・継承が可能となります。将来の認知症を見越して判断力があるうちにこどもへ財産を託したケースや、成年後見人制度を使いたいたくないケースなどで利用されるのが一般的です。親が保有していた居住用不動産を子どもが家族信託で受託してから売却し、その売却額を親の療育費として活用するケースもあります。
家族信託の3つのメリット
家族信託の代表的なメリットとして以下の3つが挙げられます。
| 財産所有者の意思能力に左右されることがない | 認知症など、意思能力がない場合でも不動産管理権を受託し、売却することが可能 |
|---|---|
| 生前から遺言として効果を発揮する | 受託者が受益者を指定すると、遺言と同じ効果が得られる |
| 複数代にわたって財産を継承できる | 次の世代以降の相続を指定できるため、財産の継承を確実に行える |
空き地や遊休地などを高く売るために、「土地売却」のポイント！
ポイント① 現在の土地の状態、正確な面積を把握する
土地売却で重要なのは、正確な面積を知ることです。とくに古くから所有している土地の場合は、不動産登記謄本に記載されている面積が正しいとは限りません。また、隣の家との境界があいまいになっており、問題になることもあります。土地の状態や面積によって建てられる建物は変わり、売却対象者も変わってくため、土地の状態・面積を正確に把握しておくことは大切です。
売買契約では実測した面積を求められることも多いため、事前に測量を行っておくと安心です。また、後々のトラブルを回避するために、隣家との境界標も設置しておきましょう。こうした簡易的な測量サービスを実施している不動産会社も少なくありません。
ポイント② 土地のアピールポイントを考え、査定アップにつなげる
マンションや一戸建ての売却と同じように、土地の売却でも魅力を明確にアピールすることが重要です。
土地の売却では、その土地の利便性がアピールポイントになります。最寄り駅までの距離や、車で主要施設まで行く場合の所要時間を調べておきましょう。駅まで遠い場合も、バスが頻繁に出ていれば欠点をカバーできます。
周辺にある施設の充実度や便利さも大切です。学校、病院、郵便局、役所など、各種施設へのアクセスが良いとプラスポイントになります。景観が良い公園や夜遅くまで営業している商業施設が近い土地なども人気です。不動産会社の査定では、こうしたアピールポイントをしっかりと伝えられるようにしておきましょう。
ポイント③ 古家付きか、更地にしてから売るかを検討する
土地にすでに家が建っている場合は、そのまま古家付きで売るか、更地にしてから売るか検討が必要です。
古家は新しい買い手が建て替えることも少なくありませんが、最適な規模や方角をイメージする際には役立ちます。一からの建て替えではなく、古家の一部分を有効活用してリフォーム・リノベーションをしたいという買い手もいるかもしれません。
また、支払いの面でも違いがあります。更地の場合、購入するのは土地のみのため、住宅ローンは利用できません。古家付きであれば、住宅ローンを利用できるため、買い手が付きやすくなります。そのほかにもさまざまな影響が考えられえるため、不動産会社に相談して古家の取り扱いを検討することをおすすめします。
